2.2 Экономическая ситуация

Содержание:

2.2.1 Экономическая ситуация

2.2.2 Занятость и уровень жизни населения

Бюджет Байкальского муниципального образования имеет крайне ограниченную собственную доходную базу. Объем доходной части бюджета с 2010 по 2019 г. был равен в среднем 150–200 млн руб. При этом от 70 до 80% доходной части бюджета было сформировано за счет безвозмездных поступлений.

Коммерческую деятельность в Байкальске в большей степени осуществляют предприятия малого бизнеса и микропредприятия. В последнее время для города характерен низкий уровень предпринимательской активности, общее количество предприятий за последние пять лет сократилось на 22%.

Ввиду демографических трендов, доля населения в трудоспособном возрасте в БМО снизилась с 60% в 2010 г. до 48% в 2019 г. Численность населения в трудоспособном возрасте составляет 6,3 тыс. человек 1. При этом уровень безработицы в БМО находится на достаточно низком уровне. По состоянию на 2019 г. уровень зарегистрированной безработицы составил 0,7%.

• Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата по полному перечню организаций в БМО в 2019 г. составила 25 365 руб./мес. в расчете на одного сотрудника. Данный показатель практически в два раза меньше, чем в среднем по Иркутской области.
• МРОТ для данной территории равен 16 629 руб./мес.
• Среднедушевые денежные доходы в Иркутской области составляют 26 306 руб./мес., что на 25% ниже, чем в среднем по России.
• Размер потребительских расходов в Иркутской области составляет 16 587 руб./мес. 8 В структуре потребительских расходов населения преобладают затраты на непродовольственные товары, большую часть из которых составляют затраты на одежду и обувь, а также транспортные средства. Около 1 / 3 всех потребительских расходов составляют затраты на продовольствие для питания дома.

Жилой фонд БМО представлен домами, построенными преимущественно в период до 1980 года. Первичный рынок жилья в городе отсутствует. Рынок коммерческой недвижимости в городе фактически не сформирован и находится на ранней стадии развития.

Жилая недвижимость

Существующий жилой фонд

По данным Росстата, полезная площадь жилых помещений Байкальского муниципального образования составляет 330 тыс. кв.м1. Таким образом, обеспеченность жилой недвижимостью достигает 25,1 м² / чел., что сопоставимо со средним показателем по Иркутской области (25,2 м²/чел.) 2 и на 3,2% ниже, чем в среднем по России, — 25,8 м² /чел3. Жилой фонд БМО отличается весьма высокой степенью износа. Площадь жилого фонда, официально признанного аварийным, составляет около 87 тыс. кв. м 4. В общей сложности это практически 20% всего жилого фонда города, в то время как в Иркутской области этот показатель — всего 1,4%, а в среднем по России — 0,7%.

Динамика строительства жилой недвижимости

Для БМО характерны крайне низкие темпы жилищного строительства. В структуре нового строительства преобладает индивидуальная жилая застройка. По данным Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, в марте 2020 г. также была сформирована и подана заявка в Министерство строитель- ства дорожного хозяйства Иркутской области на строительство новых домов в Байкальском муниципальном образовании общей площадью около 5,5 тыс. кв.м. Данные жилые дома будут построены в рамках реализации программы по расселению жителей из аварийного жилья, признанных таковыми по состоянию на 1 января 2017 г.

Предложение жилой недвижимости

• Ввиду практически полного отсутствия нового строительства многоквартирных домов на протяжении последних лет, первичный рынок жилой недвижимости в БМО отсутствует. Тем не менее по состоянию на ноябрь 2020 г. в БМО было представлено на вторичную продажу более 100 квартир. Общий объем предложения составлял более 5 тыс. кв. м.

• В городе фактически отсутствует рынок долгосрочной аренды квартир. Наиболее распространена краткосрочная аренда жилья с посуточной оплатой. Средняя ставка аренды квартиры составляет около 600 руб. /сутки.

Спрос на жилую недвижимость

• В последние несколько лет спрос на жилую недвижимость в БМО сокращался, что также способствовало снижению цен. Основной спрос на жилую недвижимость предъявляют местные жители, а также резиденты других регионов, рассматривающие приобретение недвижимости для переезда после выхода на пенсию.

• На текущий момент почти половина респондентов из Байкальска (47%) заинтересована в улучшении жилищных условий. Жители города также высказываются о необходимости строительства нового многоквартирного жилого фонда, в который можно было бы переехать.

• Дополнительный спрос на жилую недвижимость также сформирован за счет жителей БМО, нуждающихся в расселении из многоквартирных домов, официально признанных аварийными. В очереди на получение жилья в период с 2020 по 2024 г. состоят 806 человек, проживающие в 365 квартирах 4. Совокупная необходимая жилая площадь для данной группы населения составляет около 26 тыс. кв. м (исходя из расчета по нормативу в размере 33 кв. м / человека).

Коммерческая недвижимость

Офисная недвижимость

• Офисная недвижимость города преимущественно представлена встроенными помещениями на первых этажах жилых и административных домов. За последние несколько лет новые офисные объекты в городе не возводились.
• Общая площадь административно-деловой застройки составляет 13,6 тыс. кв. м. Предложение офисной недвижимости относится к старому фонду. Качественная офисная недвижимость (A, B класса), которая соответствует критериям международной классификации, в городе отсутствует.

Торговая недвижимость

• Для Байкальского муниципального образования характерно практически полное отсутствие качественных современных торговых помещений. Большинство торговых помещений расположены на первых этажах жилых и административных домов, а также в отдельно стоящих зданиях (часто — некапитальных строениях).

• С 2013 г. в Байкальском муниципальном образовании было введено в эксплуатацию более 6 тыс. кв.м торговой недвижимости. Новые торговые площади включают здание торгового центра «Бриз», общая площадь которого составляет 3 114,5 кв. м, а также отдельно стоящие здания, средняя площадь которых составляет около 250 кв.м, а высота не превышает 2-х этажей.

• Основной торговой улицей города является улица, идущая от Торговой площади до дома №186 в мкр. Гагарина. Среди объектов розничной торговли наибольшую долю занимают торговые павильоны, которые, как правило, представляют собой некапитальные строения, а также многопрофильные магазины, рестораны, кафе и бары.

• В Байкальском муниципальном образовании не представлены продовольственные магазины, а также заведения общественного питания широко известных российских или международных сетевых брендов.

• Цены продажи торговой недвижимости сильно различаются ввиду высокой разнородности и ограниченности предложения. Средние ставки аренды торговых помещений сопоставимы со ставками аренды офисов и составляют около 8 тыс. руб./кв.м/год.

Гостиничная недвижимость

• По данным Росстата, в БМО существует 16 средств коллективного размещения туристов общей мощностью 849 мест.
• Учитывая, что для рынка гостиничной недвижимости города характерна высокая доля теневого сектора, фактический объем гостиничного фонда превышает 30 объектов — большая часть из них представлена гостевыми домами.
• Помимо коллективных средств размещения туристы часто останавливаются в съемных квартирах и комнатах.
• Для города характерен большой объем предложения таких помещений в формате посуточной аренды. Ставки аренды в расчете на одну ночь в таких объектах ниже, чем в формальном гостиничном фонде, и составляют около 1-1,5 тыс. руб./сутки.